Yapı İşletmesi

İnşaat Sektörü Maliyetlerine Genel Bir Bakış

İnşaat sektörü projelerinde sabit giderler oldukça düşüktür. Proje yönetim giderleri sabit gider olarak dikkate alınsa bile proje maliyetine oranla yine de çok düşüktür. Sektörde değişken giderler oldukça yüksektir. Yönetim fonksiyonunda hata yapılması halinde değişken maliyetlerde daha da artış olacaktır. Ustabaşı, üretim müdürü veya proje müdürünün yapacağı yanlışlar ve alınacak yanlış kararlar neticesinde ortaya çıkacak yanlış üretim ve maliyet artışlarının ne zaman oluşacağını önceden kestirmek zordur. Bu nedenle toplam maliyet eğrisinin ne zaman yukarı doğru döneceğini tahmin etmek oldukça zordur.

Şantiyede işi yaptıran ve kontrol eden personele daha çok yapılacak iş ve sorumluluk alanı verilirse işler yanlış gitmeye başlayacaktır. Şantiyeye gelen malzemelerde zayiatın yanı sıra iyi korunmamaktan kaynaklanan nedenlerden ötürü bozulmalar ve hırsızlıktan ötürü azalmalar oluşmaktadır. Süpervizyonun (kontrolün) yeterli olmaması nedeniyle bazı işler zamanında bitmemekte ve diğer işlerin de süresinde yapılmasını engellemektedir. Bu da projedeki diğer iş tarafları arasındaki ilişkileri bozmakta ve hukuksal sorunlar ortaya çıkmaktadır. Bunların yanı sıra iş sağlığı ve iş güvenliğine olan ilgi ve ciddiyetin de azalmasıyla şantiyede iş kazalarının artmasına ve işlerde duraklamalara sebep olmaktadır.

Ayrıca, bütün bunlardan kalite de etkilenmekte ve projenin kontrollüğünü üstlenen teşkilatın, pek çok iş kaleminin yeniden yapılmasını veya düzeltilmesini istemesi ile para ve zaman kayıpları oluşabilmektedir.

Bir inşaat şantiyesi çok yoğun karar alınan bir çalışma ortamına haizdir. Sürekli olarak, imalat sanayine oranla, dikkatli ve yoğunlaştırılmış bir yönetim gerektirmektedir (imalat sanayinde temel üretim önceden belirli ve denenmiş bir prosesten oluşmakta ve kararlar genellikle önemli ve uzun vadeyi kapsamaktadır). İnşaat sektöründe sürekli karar almak zorunluluğu vardır. İşlerin nasıl, hangi sıraya göre yapılacağı çok önemlidir. İyi bir proje yöneticisi ve yönetimi inşaat projelerinde önemli bir kaynak ve parametredir. Yönetmen, işlerin ilerleyebilmesi için sürekli değişen şartlarda sürekli olarak kararlar almak durumundadır.

Maliyetler konusu ileriki bölümlerde daha detaylı olarak anlatılmasına rağmen burada kısaca şantiyede karşılaşılan ve herkesin bilmesi gereken maliyetlere değinilecektir.

• Şantiye İşgücü: Bir bina projesinde işgücü maliyeti proje maliyetinin yaklaşık %30’u civarındadır.
• Malzemeler: Bina projesinin yaklaşık %30 – %50’si civarındadır. Malzemelerin maliyeti ölçüm ve proje maliyet tahminiyle çok yakından ilgilidir. Malzeme zayiatları net olarak ölçülen miktarlara ilave edilecek ve bir ihale prosesinde bu şekilde fiyatlandırılacaktır. Zayiatların tam olarak bilinmesi oldukça zordur. Şantiyeden elde edilecek olan ve kayıt altına alınmış veriler oldukça önemlidir. Projelerden elde edilen veriler yol gösterici olarak değerlendirilmelidir.
• Makine-Ekipman: Müteahhitler kazandıkları ihaleleri ya kendilerine ait veya kiralık makine-ekipmanlarla inşa ederler. Kiralık makineler operatör/şoför maaşı, makine kullanım maliyetleri, yakıt gideri, yağ/gres yağı, makinenin şantiyeye ulaşım maliyeti, normal bozulma ve tamir masraflarını içermektedir. Müteahhit kullanımından kaynaklanan kiralık makine-ekipman bozulmaları müteahhide aittir. Makine kiralama; saatlik, haftalık veya aylık olabilmektedir. Ana bakımlar ve aşınma genellikle kiralayana aittir. Eğer makine satın alarak sahip olunmak isteniyorsa kapital yatırımı gerekecektir. Bu nedenle makine kiralamak müteahhidin az bir kapitale ihtiyaç duymasını sağlamakta ve her şeyin eşit olması durumunda (ceteris paribus) müteahhidin yatırdığı kapital daha fazla gelir getirecektir. Belirli bir dönem için makine kiralamasına karar verildiğinde kiralanacak makinelerin bahsi geçen dönem içerisinde boş durmayacak şekilde tasarlanması gerekmektedir. Küçük alet-edevatların şantiye maliyetinde nerede gözükeceği meselesi şantiyeden şantiyeye değişmektedir. Bazı şantiyelerde küçük alet-edevatlar genel giderleri içerisine dahil edilmekte ve bu alet-edevatların yeni fiyatlarının (yani satın alma fiyatlarının) direk olarak fatura fiyatı üzerinden işlendiği sistem kullanılmaktadır. Türkiye’deki inşaat muhasebe usullerinin takip edilerek şantiye muhasebesinin tutulması gereklidir.
• Şantiye Yönetimi: Şantiye yönetimi giderleri işin yapılmasında direk olarak görev almış kişilerin projeye maliyetleridir. Normal bir inşaat şantiyesinde şantiye yönetimi formenler, genel formenler, proje müdürü, sözleşmeler müdürü, teknik müdür, mali işler müdürü, üretim müdürü ve müdürlere bağlı şeflerden oluşur. Formenler ve genel formenler değişken maliyetler, diğer yönetim ise sabit giderler olarak değerlendirilir. Eğer şantiye üretim yönetimi sadece o proje için kiralanıp proje bitiminde gönderilecekse değişken maliyet olarak değerlendirilir. Normal olarak bu tür görevler firmanın kendi elemanları olup sabit giderdir. Genel olarak projenin toplam maliyeti yanında yönetim masrafları çok düşük bir sayıya tekabül etmektedir. Düşük bir gider olmasına karşın yönetimin projenin üretim performansı ve şantiye organizasyonunun iyi çalışması ve proje kârlılığı üzerindeki etkisi çok büyüktür.
• Genel Giderler: Şantiyede hiçbir üretim olmasa dahi oluşan giderlerdir. Yani bu giderler sabit giderlerdir. Bu tür giderlere firma genel merkez binası kirası, maliyet tahmini çalışmaları, ihalelere katılma çalışmaları, muhasebe maliyetleri, vs. olarak sıralanabilir. Genel giderler firmanın projeleri arasında bölünmekte ve maliyet kontrolü sistemi içerisinde her aktiviteye dağıtılmaktadır.

Yapılı Çevre Disiplininin Bilimdeki Yeri

İnşaat sektörü yapılı çevrenin temel taşıdır. Acaba “yapılı çevre” disiplini bilimde nerededir?

Genel olarak bilim dünyasında dört tane bilim disiplini ve bunların kendine özgü bilim  “kültürü” vardır. Bunlar:

1. Fen bilimleri
2. Sosyal Bilimler
3. Beşeri Bilimler
4. Güzel Sanatlar

Yapılı (inşa edilmiş) Çevre pek çok bilim disiplininin bir arada olduğu bir alandır. Yapılı çevrenin önemli ayağı olan inşaat sektörü:

• Yapım ve Malzeme Teknolojisi ve Yapı Tasarımı;
• Maliyet Tahmini, Maliyet Planlaması, Maliyet Kontrolü ve Maliyet Analizi, Uygulamalı Ekonomi;
• Hukuk Prensipleri;
• Yönetim Teorisi, İnşaat Yönetimi (kavramsal evreden yapıma kadar);
• Bilgi ve Bilişim Teknolojileri;
• Performans ve Verimlilik konularını içermektedir.

İnşaat makine ve ekipmanı, tek ve kendine özgü sonuç ürünleri üretmek amaçlı kullanılırlar. Sonuç ürünü bir tasarım neticesi meydana çıkar; farklı yapım ve montaj teknik ve metotları kullanır ve değişik yerlerde inşa edilirler.

Her nekadar bazı konut projeleri esas olarak birbirine benzese de her inşa edilen blok inşa edildiği yere göre değişiklikler göstermektedir. İnşaat, insanlık çabasının birçok alanını kesiştiren bir sektördür. Bu geniş yelpaze ve farklılıklar inşaatın ürettiği projelerde ve ekonomik faaliyetlerinde kendini göstermektedir.