Yapı Teknolojisi

İnşaat Ruhsatı (Yapı Ruhsatı)

Belediyeler mücavir alanlarda, Valilikler ise bu alanların dışında kalan bölgelerde yapı ruhsatını verir. İlgili kurum, ruhsata tabi yapılar için inşaata başlanabilmesi amacıyla bu izni düzenler. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamındaki tüm yapılar için (27. maddede belirtilen istisnalar hariç) ruhsat almak zorunludur. Ayrıca ruhsat, 3194 sayılı Kanunun 20, 21 ve 22. maddeleri ile Tip İmar Yönetmeliği’nin 57. maddesine dayanır. Kısacası, belediye ruhsat olmadan hafriyat işlemlerine izin vermez.

Yapı ruhsatını alan kişi iki yıl içinde inşaata başlamak zorundadır. Bunun yanı sıra, beş yıl içinde yapı kullanım iznini tamamlamalıdır. Aksi halde ruhsat geçersiz olur ve kişi yeniden izin almak zorunda kalır.

Başvuru Öncesi İşlemler

Yapı sahibi veya vekili başvurudan önce resmi kurumlara gider. Tapu ve Kadastro Müdürlükleri ile belediyelerden aplikasyon tutanağını, röperli krokisini, imar durum belgesini, yol kotu ve kanal kotu tutanağını alır. Böylece parselin pissu kanal bağlantı noktaları netleşir.

Ayrıca ilgili idare, imar planına esas teşkil eden jeolojik veya jeoteknik etüt raporunu parsel sahibine verir. Mühendisler bu rapora dayanarak parsele özel zemin etüt raporunu hazırlar.

Projelerin Hazırlanması

Yapı sahibi veya vekilleri gerekli belgeleri tamamladıktan sonra projeleri hazırlatır. Mimarlar, mühendisler ve uzmanlar projeleri yürürlükteki yasa, yönetmelik, Türk Standartları, çevre koşulları, fen ve sanat kuralları ile sağlık hükümlerine uygun şekilde hazırlar.

Eğer proje eksiksiz düzenlenmezse, kurum onaylasa bile geçerli sayılmaz. Ruhsat formunu mühendisler 1 asıl ve 3 nüsha halinde düzenler. Belediye asıl belgeyi yapı sahibine verir. İkinci nüshayı ruhsatı veren kuruma, üçüncü nüshayı ise ilgili muhtarlığa yollar.

Mimari proje müellifleri ve diğer görevliler ruhsat formunu eksiksiz doldurmakla yükümlüdür.

Gerekli Belgeler

Yapı sahibi ruhsat almak için belediyelere veya valiliklere şu belgeleri sunar:

• Dilekçe,

• Tapu,

• Hissedar muvafakati veya vekaletname,

• İmar durumu,

• Ölçülü/ölçekli çap,

• Yol kotu tutanağı,

• Kanal kotu tutanağı,

• Aplikasyon dosyası,

• Jeolojik rapor,

• Mimari proje,

• Statik proje,

• Zemin etüd raporu,

• Elektrik projesi,

• Isı yalıtım projesi,

• Sıhhi tesisat projesi,

• Kalorifer projesi,

• İstinat duvarı projesi,

• Fenni mesullere ait imza sirküleri,

• Proje müellifleri ve fenni mesullerin noter onaylı taahhütnameleri,

• Sığınak raporu.

İmar Kanunu’nun 22. maddesine göre başvuru bu belgelerle yapılır. İlgili kurum belgeleri inceleyerek kanuna uygunluğu değerlendirir. Eğer eksik yoksa 30 gün içinde ruhsatı düzenler. Ancak eksik veya hata bulunursa, kurum 15 gün içinde başvuru sahibine bildirir. Başvuru sahibi eksikleri giderir ve en geç 15 gün içinde ruhsatını alır.

Özel Belgeler

• Dilekçe: Yapı sahibi belediyeye dilekçe yazar ve inşaat için izin ister. Ekine jeolojik raporu ekler.

• Taahhütname: Genel fenni sorumlu, taahhütname ile inşaatın denetiminde şartlara uyacağını kabul eder. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun gereğince yapı denetim kuruluşları bu sorumluluğu üstlenir.

• Tapu kayıt örneği: Tapu, inşaat yapılacak arsanın kime ait olduğunu gösterir. Tapu yoksa tahsis belgesi, mahkeme kararı veya diğer belgeler kabul edilir.

• Vekaletname/Muvafakatname: Arsanın hisseli olması durumunda her hissedar vekaletname veya muvafakatname sunar.

• Mimari proje: Vaziyet planı, kat planları, kesitler, cephe görünümleri ve sistem detaylarını içerir. Ayrıca yangın güvenliği, ısı yalıtımı ve çevre düzenlemesine ilişkin çizimler de projede yer alır.

• Statik projeler: İnşaat mühendisleri betonarme veya çelik yapıların hesap ve planlarını hazırlar.

• Tesisat ve peyzaj projeleri: Elektrik, mekanik tesisat, doğalgaz ve peyzaj projelerini uzman mühendisler hazırlar. Ayrıca doğalgaz projeleri yönetmeliklere uygun olur.

• Yol ve altyapı belgeleri: Yapı sahibi yol katılım payı ve altyapı harçlarını ödediğini belgeyle kanıtlar.

Yapı Kullanma İzin Belgesi

İnşaat tamamlandığında belediye, ruhsatı alınan her yapı için Yapı Kullanma İzin Belgesini düzenler. Bu belge, İmar Kanunu’nun 29, 30 ve 31. maddelerine dayanır. Belediye asıl belgeyi yapı sahibine verirken, nüshaları diğer ilgili kurumlara yollar.

Bir parselde birden fazla yapı bulunuyorsa, belediye her blok için ayrı belge düzenler.

Kaynakça

1. 3194 Sayılı İmar Kanunu – T.C. Resmî Gazete, 09.05.1985, Sayı: 18749.

2. 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun – T.C. Resmî Gazete, 13.07.2001, Sayı: 24461.

3. 3030 Sayılı Kanun – Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun, 09.07.1984.

4. Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği – T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı.

5. İmar Yönetmelikleri – İlgili belediyelerin güncel imar planı ve yönetmelikleri.

6. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – www.csb.gov.tr

7. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – www.tkgm.gov.tr

8. Türk Standartları Enstitüsü (TSE) – Yapı ve inşaat standartları.

9. Yerel Belediye İmar Müdürlükleri – İmar durumu belgeleri, aplikasyon tutanakları ve ruhsat süreçleri hakkında bilgiler.