İnşaat Mühendisliği Yapıları Yaklaşık Maliyet Tahmini ve Fiyatlandırma

İnşaat müteahhitliğinde en önemli hedeflerden biri yapım projeleri için doğru ve detaylı maliyet analizi ve maloluş hesapları yapmaktır. Her inşaat yapım projesinde birçok çeşitli sınıfta iş kalemleri mevcuttur. Maliyet tahmini prosesi, yapım işindeki çeşitli aktivitelerin tamamlanması için gerekli birincil eylemlere ulaşmak için her iş kaleminin lüzumu halinde detaylı bir şekilde analiz yapılmasını, ana ve alt bölümlere ayrılmasını gerektirir.

Aranan birincil işler ile malzemelerin miktarları her iş kalemi için metraj listesinde toplanıp özetlenmektedir. İş kaleminin tahmini maliyeti ise, bu iş kalemleri miktarlarının birim fiyatlarla çarpılması sonunda elde edilir. İşçilik ve makine-ekipman birim fiyatları için, geçmişte yapılmış olan aynı tür işlerdeki aktivitelerden elde edilmiş yapım tecrübelerinden yararlanılır.

Her müteahhidin işçilik ve makine birim fiyatları o müteahhide özgü bir fiyat olup aşağıda belirtilen:

• Müteahhidin etkililik ve tecrübesini,
• Maliyet veri tabanının oluşturulmasını etkileyen iş şartlarını;
• Harcanan iş denetim ve kontrollüğünü ve
• Müteahhidin maliyet kontrol sistemini yansıtmaktadır.

Aranan birincil işlerin bilinmesi, metraj ve miktarlarının çıkarılması en önemli husustur. Bunun nedeni de:

• Bu metraj ve miktarların fiyatlandırılarak işin tahmini maliyetinin bulunması;
• Bu metraj ve miktarların süreleri belirtilerek işin tamamlanması için gerekli sürenin belirlenmesi ve
• Yapım halindeki işin maliyet kontrolünün ve iş ilerleme programının takip edilmesini sağlamaktır.

Maliyet tahmini, çeşitli iş kalemleri miktarlarının ve daha sonra oluşacak giderlerin hesaplanmasıdır. İşte oluşabilecek bu olası giderlerin toplamı işin “tahmini maliyeti” olarak bilinir. Bir işin tahmini maliyeti gerçek fiyatına çok yakın bir yaklaşımdır. Gerçek ve tahmini maliyetin birbirine uyumu, tahmini maliyet metotlarının doğru kullanımı ve yapılacak işi doğru bir şekilde görebilmeye dayandırılmaktadır. Doğru bir maliyet tahmini yapmanın önemi çok açıktır. Düşük tahmini maliyet analizi ihale açılımında işverene hoş olmayan bir şok etkisi yaratabilmekte ve hatta çok aşırı proje değişikliği ile projeden vazgeçmeye kadar götürebilmektedir. Çok yüksek bir maliyet tahmini ise mühendis veya maliyet hesapçısı hem işverenini ve hem de işini kaybedebilir; bu olmasa bile güvenilirliğini kaybedeceği muhakkaktır. İnşaat Maliyet Tahmini İnşaat Yapım Yönetiminin en önemli pratik yönü olup çok dikkat ve üzerinde ciddiyetle durulması gerekli bir konu durumundadır.

İnşaat Tahmini Maliyet Analizinin Amacı

Böyle bir tahminin esas amacı bir maliyet hakkında gerçeğe yakın fikir vermektir. Böyle bir tahmin işverene önerilen işin yapılıp yapılamamasına veya işin terk edilmesi kararını verdirecektir. Bir inşaat maliyet tahmini neticesi ortaya çıkacak olan finansal model nereden ne kadar finansman sağlanacağı ve finansman maliyetlerinin ne olacağı ile projenin dolaylı ve dolaysız sağlayacağı faydalar ortaya çıkacaktır. Bu da alınacak kararı doğrudan etkileyecektir. Kamu projelerinde maliyet tahmini bütçe hazırlanabilmesi için oldukça önemli bir husustur.

Malzemelerin Tahmini

Maliyet tahmini yapılan işte hangi malzemelere ne kadar ihtiyaç duyulduğu görülmekte ve bu malzeme ihtiyacının satın alınması ve bu alım prosesinin bir programa bağlanması sağlanabilmektedir.

İşçilik Tahmini

İşin istenilen (öngörülen) sürede ne kadar ve hangi evsafta işçi ile tamamlanabileceği maliyet tahmininden elde edilebilmekte ve işçilik için gerekli finansman miktarı elde edilebilmektedir.

Makine ve Teçhizat Tahmini

İşin yapılabilmesi için gerekli makine-teçhizat tipi, sayısı ve kiralanması durumunda saatlik kira maliyetleri proje tahmini maliyet analizinden elde edilebilmektedir.

Süre Tahmini

Bir işin tahmini ile geçmişteki tecrübe bir iş kaleminin veya işin tümünün tamamlanabilmesi için gerekli sürenin çok yaklaşık bir şekilde tahmin edilebilmesini sağlayabilmektedir. Malzeme, işçilik, makine-teçhizat ve süre tahminleri herhangi bir işin planlanması ve yapımı için çok önemli ve gereklidir.

Tahmini Maliyet Prosesi

 Ana müteahhit yapım işi tahmini maliyet prosesi, alt-yüklenicilerin toplam ihale maliyetleri ve ana müteahhidin kendisinin kendi işgücü ve makine-teçhizatı ile yapacağı işlerin maliyetlerinin toplamından oluşmaktadır. Bina işi yapan ana müteahhitler genellikle işin büyük bir bölümünü taşeronlar (alt-yükleniciler) marifetiyle yaparlar. Ağır inşaat mühendisliği yapım işlerinde ana müteahhitler işin büyük bir bölümünü kendi işgücü ve makine parkı ile yaparlar. Tahmini maliyet ve mal oluş hesabının doğruluğu ve sağlamlığı aşağıdaki üç faktöre dayanır:

1. Metrajın doğruluğuna;
2. Matematiksel işlemlerin doğruluğuna ve
3. Kullanılan üretim miktarları ile birim fiyatların akıllıca seçimine.

İnşaat Tahmini Maliyet Tipleri

Çeşitli inşaat tahmini maliyet türü mevcuttur. Bunları iki ana grupta toplayabiliriz.

• a) Yaklaşık maliyet tahminleri
• b) Detaylı maliyet tahminleri.

a) Yaklaşık Maliyet Tahminleri

Kısa süre içinde hazırlanmış, kabaca bir maliyet elde etmek için kaba bir maliyet tahminidir. Belirli amaçlar için böyle bir tahmin kabul edilebilmektedir.

b) Detaylı Maliyet Tahminleri

Bir projenin detaylı maliyet tahmini, bir müteahhidin işi tatmin edici bir şekilde yapabilmesi için müteahhidin sağlaması gerekli olan her şeyin miktar ve maliyetlerinin tespitiyle oluşmaktadır. En iyi ve en güvenilir maliyet tahminidir. Detaylı bir maliyet tahmini aşağıdaki iki şekilde yapılır:

• Birim miktar metodu
• Toplam miktar metodu

Birim miktar metodu

Birim miktar metodunda, iş istenildiği kadar birim ve aktiviteye bölünmüştür. Bu metotta bir ölçüm birimi seçilmiştir. Her pozun birim iş miktarı toplam maliyeti analiz edilerek detaylandırılmıştır. Pozun toplam maliyeti birim miktar maliyetinin birim miktar veya sayısı ile çarpımından elde edilir. Yani;

Toplam Maliyet = Birim maliyet x Birim miktar olur.

Örnek olarak, bir bina inşaatının maliyeti hesaplandığında binadaki tuğla işi m³ olarak hesaplanacaktır. Gerek İngiltere ve gerekse Amerika’da bu şekilde hesaplanmaktadır. Türkiye’de ise maliyet/m² olarak hesaplanır. Toplam maliyet/m² (malzeme, işçilik, makine-teçhizat, genel giderler ve kârdan oluşmaktadır) tuğla işi bulunur ve bu birim fiyat m² tuğla miktarı ile çarpılarak bize binadaki tuğla işinin tahmini maliyetini verecektir. Yani;

Toplam Tuğla Maliyeti (YTL) = Tuğla Birim Fiyatı (YTL/m²) x Tuğla Miktarı (m²)

Toplam Miktar Metodu

Toplam Miktar Metodunda, bir poz aşağıdaki alt bölümlere bölünmektedir:

• a) Malzemeler
• b) İşçilik
• c) Makine-Teçhizat
• d) Genel Giderler
• e) Kâr

Her malzeme veya işçilik türü veya sınıfının toplam miktarları her birine ait birim fiyatlarıyla çarpılır. Aynı şekilde, makine-teçhizat, genel giderler ve kâr tespit edilir. İşin toplam maliyet tahmini işçilik, malzeme, makine-teçhizat, şantiye giderleri, ikincil ve ana iş kalemleri toplam giderleri, gündelikler ve genel giderlerden oluşmaktadır.

Maliyet tahmini (maloluş hesabı) ile iş için ihaleye katılması birbirine karıştırılmamalıdır.

 İhaleye katılmak için ya “götürü” bir tutar veya toplam tahmini maliyetin bir yüzdesi kadar bir tutarı işin tahmini maliyetine ilave etmek gerekmektedir.

Buna göre işin maloluş maliyeti aşağıdakilerden oluşur:

• Maliyetin her bir elemanının maliyet tahmini elde edilir;
• İlgili maliyetin her bir elemanını dikkate alarak toplam maliyeti bulunur.

İşin toplam maliyetinin ana elemanları aşağıda verilmiştir.

• İşçilik
• Malzeme maliyeti
• Makine-teçhizat maliyeti

Diğer elemanlar şöyle sıralanır:

• Gündelik işler (dayworks), ikincil işler (provisional sums), vazifeli taşeron işleri (nominated sub-contract works) ve ilave (öngörülmeyen) işler (contingencies)
• Şantiye giderleri (site charges /preliminaries)
  • Şantiye ve işler için su
  • Küçük alet ve edevatlar
  • Makine-ekipmanın taşınması
  • Şantiye binalarının kurulması
  • Şantiye güvenliği ve aydınlatması
  • Şantiye içi geçici yolların yapılması ve bakımı
  • Şantiye yemekhane ve yatakhaneleri
  • Banka Teminat Mektubu (Bank Guarantee Letter – Sözleşme gereği)
  • Hakedişlerden Teminat Kesintisi (Retention Money – Sözleşme gereği)
  • İşlerin Bütün Risklere karşı sigorta edilmesi (Construction All Risk, CAR Insurance – Sözleşme gereği)
  • Şantiyeye gelen malların stoklanması ve istiflenmesi (hoarding)

Maliyet tahminleri ve maloluş hesapları aşağıdaki hususları dikkate alır:

• Metraj listesinde (Bill of Quantities) veya İşler Şartnamesinde pozlandırılmış iş kalemlerinin işçilik, malzeme ve makine-teçhizat birim fiyatları;
• Özel sigorta ve sözleşme şartları kapsamında belirtilenler de dâhil şantiye giderleri (preliminaries);
• Genel giderler ve şantiye kurulma masrafları olarak bilinen ve genel müdürlük masrafları (çalışanların maaşları, kira, aydınlatma, yemek, vb olarak bilinen giderler);
• Gündelikler (dayworks), ikincil işler (provisional sums) ve ana maliyet tutarları (prime cost amounts).

Malzeme birim fiyatları gibi saatlik işçilik ve makine-ekipman kiralama fiyatları değişkendir. Fakat bunların dışındaki faktörler de işin maliyetini etkilemekte ve dikkate alınmak mecburiyetindedir.

Fiyatları etkileyen faktörler:

• Ehliyetli ve düz işçilerin işçilik verimi değişkendir; bazıları verilen bir saat diliminde (mesela 1 saatte) aynı işi diğerlerinden daha verimli üretir (yani aynı süre içinde daha çok üretim yapar);
• Aynı durum makine-ekipman için de geçerlidir. Bazı iş makinesi operatörleri diğerlerinden daha verimlidir ve böyle bir durum bilhassa ekskavatörler (kazıcılar), loaderler (yükleyiciler) ve dozerler için çok geçerlidir.
• Üretim miktarı üzerinde hava şartlarının çok önemi vardır. Yağışlı havalarda toprak işleri üretim miktarı azalmakta, şantiyedeki aktiviteler genel olarak ağırlaşmakta ve şantiye içindeki her türlü ulaşım ve üretimde genel bir azalma oluşmaktadır. Ayrıca, don olayı da işleri yavaşlatmakta, hatta yapılamaz hale getirmektedir (şantiyede maliyeti artıracak özel tedbirler alınarak işler yürütülebilmektedir). Aşırı sıcak havalar da insanların verimini azaltmaktadır. Kısaca, yapılacak işin miktarına ve şantiye şartlarına göre uygun makine-ekipman seçilmeli ve kullanılmalıdır. Böyle bir seçim, hem işin daha çok miktarda yapılmasına ve hem de maliyetin düşürülmesine neden olabilecektir.
• Malzemelerin varlığı ve bulunabilirliği ve bu malzemelerin taşınması.

Doğru, düzgün ve güvenilir maloluş hesapları çok iyi inşaat yapım tecrübesi, aynı tür işler için çeşitli sözleşmelerde kullanılmış maliyet verileri ve birim fiyatların yıllık ağırlıklı ortalaması kullanılarak yapılabilmektedir.

Genellikle maliyet tahmini verileri saatlik sabitler şeklinde olabilir. Mesela, makine ve işçilik için 1 saatlik üretim miktarı dikkate alınabilir. Bu sabitler, işçilerin saatlik ücretleri ile makinenin saatlik kira bedelinden etkilenmemekte ve bu suretle veriler daima güncel kalmaktadır.

Keşif bedeli hazırlanırken, İngiltere’de bina türü inşatlar için Standard Method of Measurement of Building Works ve bina dışı inşaat mühendisliği yapıları için de Civil Engineering Standard Method of Measurement (CESMM) kullanılmaktadır.

Ön (avan) tasarım projesine bağlı olarak yapılacak tahminlerde iki metot kullanılmaktadır.

1. Hacim Metodu (Volume Method) : binada ne kadar m³ olduğu ve bu hacim miktarının maliyet/m³ ile çarpılmasıdır.
2. Alan Metodu (Area Method) : binanın m²sinin maliyet/m² ile çarpılmasıdır.

Her iki metottaki ortak özellik projede değişen şartlarda birim maliyetin (unit cost) ayarlanması için beceri ve tecrübe istemesidir.

Avan proje evresindeki maloluş hesabı İşverenin bütçesi dâhilinde projenin tasarlanıp tasarlanmadığının kontrol edilmesi içindir. Bu hesaplar çok dakik ve detaylı değildir. Burada kullanılan birim fiyatlar mesela R.S.MEANS veya SPON gibi firmaların yayınladığı yıllık rehber kitaplardan alınabilmektedir. Bu rehber kitaplar pek çok değişik bina tipi ve bina dışı yapılar için hazırlanmıştır.

Tahmini Hesap Yapan Estimatör’ün (Keşif Metraj Uzmanı) Özellikleri

Doğru ve düzgün bir metraj çıkarmak için aşağıdaki özelliklere sahip olmak gerekmektedir:

1. Mimari çizimleri çok iyi anlamak;
2. Sektördeki inşaat malzemeleri ve yapım metotları hakkında detaylı bilgi sahibi olmak;
3. Her türlü maliyet, malzeme, saatlik işçi ve makine-teçhizat çıktısı ile genel giderlerle ilgili inşaat yapım işinden elde edilmiş tecrübe veya toplanmış veri ve bilgi sahibi olmak;
4. Bir maliyet tahmini yapabilecek kadar bir metoda hâkim olmak;
5. Sistematik ve düzenli bir beyin ve kişiliğe sahip olmak;
6. Dikkatli ve doğru hesap yapabilme kabiliyetine sahip olmak;
7. Maliyet tahmini yapabilmek için faydalı olabilecek veri toplama, sınıflandırma ve değerlendirme yapabilme kabiliyetine sahip olmak;
8. İyi derecede temel matematik ve geometri bilgisine sahip olmak;
9. Sabırlı ve özenli bir kişiliğe sahip olmak.

İyi bir metraj ve keşif uzmanı olmak için de:

1. Çizimlere bakarak projenin hangi yapım evrelerinden geçeceğini ve bu evrelerde ne tür problemler oluşabileceğini ve bu problemlerin nasıl çözüleceğini ve müteahhidin ekipman ve malzemelerinin yapım sırasında nereye yerleştireceğinin bilinmesi;
2. İnşaat yapım tecrübesine sahip olmak ve şantiyede malzeme lojistiğini bilerek malzemeyi nerede ambarlayacağına, nasıl taşıyacağına vb karar verebilmek, en ekonomik yapım metotlarını kullanabilme yeteneğine sahip olmak, işçilerin en verimli bir şekilde nasıl çalıştırılabileceğini bilmek (bu becerilerle donatılmış bir uzman inşa edilecek işi kafasında canlandırır, yapım problemlerini çözer ve en doğru maloluş hesabını yapar);
3. İşçilik ve zaman etüdünü ve dolayısı ile verimliliğini iyi bilerek bunu proje maliyetine yansıtmak ve verilen yapım şartları altında ne kadar iş yapılabileceğini bilmek (yapım ve proje etüdü tecrübesine sahip olmak bu kabiliyetin gelişmesinde ön şarttır);
4. Maliyetlerle ilgili bir “maliyet veri bankası” oluşturabilme becerisine sahip olmak;
5. İyi bilgisayar bilmek ve veri tabanı oluşturarak Excel tabloları vb hazırlayabilmek;
6. Keşif ve metraj sunumu için ön görülmüş olan son teslim tarihlerini tutturabilmek.

Hiçbir kimseye tecrübe ve karar verebilme yeteneği öğretilemez ama maloluş hesabı yapabileceği kabul görmüş bir metot, bu hesaba dâhil edebileceği pozlar ve hesapların nasıl yapılacağı öğretilebilir.

Ayrıca hangi hata ve yanlışlar yapıldığı veya yapılabildiği de öğretilebilmektedir.

İnşaat maliyet ve fiyatlandırma hesaplamalarındaki genel hata kaynakları

 Bütün inşaat projeleri maliyet tahminleri muhakkak bir veya birkaç çeşit hata içermektedir. Çok fazla pozitif hata ihtiva eden maliyet tahminleri ihalelerde rekabet edebilirliğini kaybetmektedir. Aynı şekilde çok negatif hata içerenlerse yükleniciye kazandığı ihalede para kaybettirmektedir. İnşaat maliyet tahminlerinde genellikle hata kaynağı olan hususlar aşağıda listelenmiştir:

1. Aritmetiksel Hatalar: Bunlar miktarların aritmetiksel hataları, malzeme maliyetleri aritmetiksel hataları ve malzemelerin montajı için gerekli olan işçilik maliyetleri aritmetiksel hataları olarak sıralanabilir.
2. Çizimlerden ve Şartnamelerden Yanlış Ölçüler Almak
3. Yanlış İşçilik Ücretleri Kullanmak: Saatlik işçi ücretleri değişim gösterebilmektedir. Mesai saatleri dışında yapılan çalışmaların doğru saat ücretleri kullanılmalıdır.
4. İşçilik için Yetersiz veya Fazla Süreler Öngörülmesi
5. Yanlış Fiyatlandırılmış Malzeme ve Tedarikler: İnşaat malzemeleri ve diğer tedariklerin çeşidi, kalitesi, ebadı ve ölçülerinin doğru olarak tanımlandığına emin olmak gerekir. Ayrıca bunların rekabet edebilecek şekilde fiyatlandırıldığının teyidi gerekmektedir.
6. Yanlış Ölçü Birimleri Kullanmak: Yanlış ölçü birimi kullanılması belirgin bir maliyet artış veya eksilmesine neden olmaktadır.
7. Az Bakımlı Makine-Ekipman Kullanılması: Maliyet tahmini ve ihalelerde kullanılacak makine-ekipmanın etkin servis durumunun her zaman kontrol edilmesi gerekmektedir. Bozukluk, tamir ve boş durma zamanları çok maliyetli olmakta, projenin gecikmesine ve cezaya sebebiyet vermektedir.
8. İnşaat Sahasını Ziyaret Etmeme: İnşaat sahasını ziyaret etmek metraj ve maliyet uzmanının projenin yapılacağı topografyayı, zemini, şantiye sahasına komşu arazileri, tedarik merkezlerini ve işgücü tedariki imkânları hakkında bilgi edinmesine yardımcı olmaktadır. Ayrıca, şantiye sahası içerisinde yıkılacak veya kaldırılacak olan tesis veya diğer sabit yapıların yıkım ve kaldırma maliyetlerinin tespitine yarayacaktır.
9. Taşıma Maliyetlerinin Unutulması veya Yanlış Hesaplanması: Bir maliyet tahmininde ve ihalede malzemelerin, diğer tedariklerin, makine ve ekipmanın taşıma maliyetleri çok pahalı bir poz olabilmektedir. Şantiyeye ulaşım ve ulaşım yollarının durumu muhakkak maliyet çıkarılırken dikkate alınması gerekmektedir.

10. İmar Mevzuatlarının, Müsaadelerinin ve Kontrollerinin İncelemesinin Yapılması: İnşaat projeleri imar mevzuatına tabi olduğundan bu mevzuatlarla ilgili hususların maliyet tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.
11. İstenen İşgücü Kalitesini Dikkate Almamak: Bu konuya gerekli dikkati göstermemek projeyi beklenin çok üstünde veya çok altında fiyatlandırma sonucunu doğurmaktadır.
12. Maliyet Uzmanının Önemsiz Nitelendirdiği Pozların Dikkate Alınmaması: İskeleler, rampalar, küçük alet-edevatlar ve korkuluklar vs. gibi pozların ihalenin bütünü içerisinde absorbe edileceği düşünülmekte ve dikkate alınmamaktadır. Dikkate almamak pahalıya mal olabilmektedir.
13. Alt-yüklenici İşlerinin Duplikasyonu: Alt-yüklenicilerin kendi verdikleri ihale paketi içerisindeki iş kalemi ve fiyatlarının ana yüklenici tarafından da dikkate alınması ve kendi maliyeti içerisinde de gösterilmesi aynı işlerin iki defa fiyatlandırılmasını meydana getirmektedir.
14. Alt-yüklenici Tekliflerinin Gözden Geçirilmesi: Genellikle sektörümüzde işveren, ana yüklenicinin fiyat teklifini incelemekte ve teklif verilen işin plan ve şartnamelere uygunluğu kontrol edilmektedir. Alt-yüklenici teklifleri (ana yüklenici fiyat teklifi eki) işveren tarafından yeterince incelenmemektedir. Detaylı bir şekilde incelenmesi gerekmektedir.
15. Bazı İş Kalemlerinin Gözden Kaçması: Detayların dikkatlice incelenmemesi, çok acele fiyat çıkarılması, çok fazla ihale dosyası ile çalışılması, yeterince tecrübe olmaması, ihale dosyasının bazı bölümlerinin başkalarına devredilmesi, güvenilir bir kontrol listesi kullanılmaması gibi hususları önlemek için bağımsız bir kişinin maliyet ve ihale dosyasını kontrol etmesi gerekmektedir.
16. Fiyatlandırmada Kısa Yol Tercih Edilmesi: Kısa yol tercih etmek tehlikeli olabilmektedir. Zaman darlığı nedeniyle tercih edilen bir durumdur. Çizim detayları dikkate alınmayarak m² veya götürü fiyat gibi riskli ve dayanağı olmayan varsayımlar kullanılmaktadır.
17. Gerçekçi Olmayan Öngörülmeyen Masraflar Kullanılmaması: Doğru ve gerçekçi öngörülmeyen masraflar kullanılmaması çok riskli bir durum olup ihalenin kaybedilmesine neden olabilmektedir. Örnek olarak olağanüstü hava şartları ve aşırı yağışlar gösterilebilir. Ayrıca işçi sorunları, malzeme kısıtlıkları ve politik istikrarsızlıklar örnek gösterilebilir.
18. Sebepsiz Yere Öngörülmeyen Masrafların Konulması: Sebepsiz yere öngörülmeyen masrafların maliyet tahmini ve fiyatlandırmaya dâhil edilmesi rekabetin çok fazla olduğu durumlarda zayıf bir fiyatlandırma politikası olup yapılmaması gerekmektedir.
19. Yetersiz veya Çok Yüksek Genel Giderler: Sektörümüzde genellikle iki tip genel gider söz konusudur; özel bir iş veya aktiviteye uygulanan genel gider ve özel bir iş veya iş kalemine uygulanamayan genel giderler. Maliyet uzmanı bu iki tipi birbirinden iyi ayırabilmelidir. Sadece %10 ve %20 gibi genel bir yüzdelik varsaymak hem çok az ve hem de çok fazla olabilmektedir. İhale içerisindeki bazı iş kalemlerinin %30’a kadar genel gideri olabilmektedir. Bu denli yüksek genel giderler teknik özelliği yüksek çok özel iş kalemleri için olabilmektedir. Herhangi bir alt-yüklenici fiyatı üzerine genel gider uygulaması ana yüklenicinin fiyatlandırma ve ihale politikasına bağlıdır.

Unutulmamalıdır ki (fiyat) maliyet tahmini bir teklif değildir. Teklifler ancak projelerin kesin tasarımı ve şartnamesi tamamlandıktan sonra verilir ve ihaleye girilir. Tahmini maliyet bilinçli bir tahmin olup projenin maliyetinin yaklaşık hangi mertebede olabileceğini gösterir. Tahmini fiyat esası itibarı ile proje maliyetlerinin karşılanabileceği fiyattır. Tecrübeler göstermiştir ki ihalelerdeki teklifler genellikle beklenenden daha yüksek çıkmaktadır. En düşük çıkanların daha dikkatlice incelenmesi gerekmektedir. Tekliflerin beklenenden fazla çıkması durumunda projenin hayata geçirilmesi için projenin kapsamı, elde mevcut bütçeye uyması için azaltılmakta veya bütçe artırılmaktadır.

Maliyet tahmini yapacak olan bir kişinin iyi bir keşif ve metraj uzmanı olabilmesi için iyi bir yönlendirmeden geçmesi veya standart keşif ve metraj el kitaplarını ve metotlarını çok iyi incelemesi ve içselleştirmesi gerekmektedir. Ayrıca, bu kişi pratik eğitim alırken yukarıda sıralanan özellikleri kazanmaya gayret göstermesi gerekmektedir.

Yaklaşık Tahmini Maliyet Hazırlama Adımları

Herhangi bir keşif hazırlamak için açık ve net bir şekilde tanımlanmış üç adım vardır.

1. Miktar Hesabı

Miktar hesabının birinci adımında, ölçümler çizimlerden alınarak ölçüm sayfasına işlenir. Alınacak ölçümler ölçüm birimine bağlıdır. Mesela, tuğla bir binada; subasman seviyesinden duvarların uzunluk, kalınlık ve yüksekliği alınır ve ölçüm tablosuna işlenir. Fakat sıva için ise duvarların sadece uzunluk ve yükseklikleri girilir. Burada anlaşılacağı gibi, birinci durumda ölçüm birimi m³ ve ikinci durumda ise m² olacaktır.

2. Metraj Hesabı

İkinci adım olarak alanlar ve hacimler hesaplanarak toplamları birimleriyle birlikte metraj sayfasına işlenir.

3. Maliyet Hesabı

Üçüncü adımda bütün pozlar, ikinci adımda elde edilen net metrajlarla birlikte birim fiyat sütunu olan maliyet sayfasına işlenip fiyatlandırmaya hazır hale getirilir. 2. ve 3. adımlar ve sonuç sayfasına aktarılanlar başka bir kişi tarafından kontrol edilerek matematiksel ve diğer sistematik yanlışların önüne geçilmesi sağlanacaktır.

Ölçüm Birimi Kararlaştırılması Prensipleri

Aşağıda ölçüm birimi seçilmesiyle ilgili en önemli prensipler verilmiştir:

1. Ölçüm birimi basit ve ölçülebilir, kayıt altına alınabilir ve anlaşılabilir olmalıdır.
2. İşin ödemesinin adil bir şekilde yapılabilmesini sağlayacak bir birim olmalıdır.
3. Sonuçta ne çok az ve ne de çok büyük olmayacak miktar elde edilecektir.
4. Birim fiyat ne çok düşük ne de çok büyük olmalıdır. Genel olarak maliyeti yüksek pozlar küçük birimler ve ucuz olanlar ise daha büyük miktarlar olarak ölçülecektir.
5. Bazı zamanlar ölçüm birimi hammadde birimi ve /veya işçilik ve/veya önemli ölçülere dayanmaktadır. Mesela, Amerika’da bir binadaki tuğla işi m³ olarak ölçülmekte çünkü hammaddeler de m³ olarak ölçülmektedir. Sıva işleri ise işçilik çok olduğundan m² olarak ölçülmektedir.

Bina Elemanlarına Dayalı Sınıflandırma Çerçeveleri

İnşaat sektörünün gerek bina ve gerekse bina dışı yapılarında tanımlar, ekonomik analiz ve yaşam çevrimi evrelerinde binaların yönetimi için düzgün bir sınıflandırma çerçevesi gerekmektedir. Bu yaşam çevrimi Bölüm 2’de belirtildiği gibi Kavramsal Proje/Fizibilite, Tasarım ve Maloluş Analizi, Yapım, Kontrol ve Teslim, Ekonomik Ömür Sonu Yıkılma şeklindedir. Bütün bu süreç içerisinde maliyet tahmini, Maliyet Yönetiminin bir aracı olarak kullanılmaktadır. UNIFORMAT II ve benzeri yapı elemanlarına göre bina sınıflandırma sistemleri inşaat projeleri yaşam çevriminin ihtiyacına cevap verebilmektedir. UNIFORMAT II Amerika Birleşik Devletlerinde özel sektör-kamu sektörü arasında sağlanmış olan bir konsensüs (uzlaşma) prosesiyle geliştirilmiş ve pek çokları tarafından bir ASTM Standardı olarak kabul edilmektedir. Dünyada Bina Türü Yapı Elemanlarına göre en çok tanınan dört sınıflandırma şunlardır:

1. UNIFORMAT II – Standard Classification for Building Elements and Related Sitework – General Services Administration (GSA) – ABD.
2. Canadian Institute of Quantity Surveyors (COQS) – Kanada.
3. The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – Büyük Britanya.
4. Construction Economics European Committee (CEEC) – Avrupa.

Yukarıdaki ilk üç sınıflamanın çerçevesi şu bölümlerden oluşmaktadır:

 

UNIFORMAT II (ABD)	COQS (KANADA)	RICS (BİRLEŞİK KRALLIK)
01 TEMELLER 02 ALT YAPI 03 ÜST YAPI 04 BİNA DIŞ KAPLAMA 05 ÇATI 06 BİNA İÇYAPI 07 NAKİL (TAŞIMA) SİSTEMLERİ 08 MEKANİK 09 ELEKTRİK 10 GENEL ŞARTLAR VE KÂR 11 EKİPMAN 12 SAHA İŞLERİ	A1 ALT YAPI A2 YAPI A3 BİNA DIŞ KAPLAMA B1 BÖLMELER VE KAPILAR B2 SON TAMAMLAMA İŞLERİ B3 TESİSAT VE EKİPMANLAR C1 MEKANİK C2 ELEKTRİK D1 SAHA İŞLERİ D2 YARDIMCI İŞLER	1.0 ALT YAPI 2.0 ÜST YAPI 3.0 BİNA İÇİ TAMAMLAMA İŞLERİ 4.0 TESİSAT VE KAPLAMALAR 5.0 SERVİSLER 6.0 BİNA DIŞI İŞLER

Tablo 1 : Bina Tipi Yapılarda Elemanlara Göre Sınıflandırma

(Kaynak: Bowen, B. & Charette, R.P., “Elemental Cost Classification for Building Design”, 1991)

İhaleler ve Fiyatlandırma

• Müteahhitler inşaat sektöründe sadece ihale kazanmak için değillerdir.
• Müteahhitler inşaat sektöründe para kazanmak için vardır.
• Bir inşaat firmasının başarısının temeli maliyet tahmini ve fiyatlandırmadır.
• İyi maliyet tahmini ve fiyatlandırma, müteahhidin riskini azaltır ve proje yönetiminin donanımlı olmasını ve yapılacak işin iyi tanımlanmasını sağlar.
• Maliyet tahmini ve fiyatlandırma, şantiyede işi yapacak kişiler için düşünülerek gerekli bütün detayları içeren önceden belirlenmiş formatta kontrollü bir şekilde hazırlanmış bir plandır.
• Fiyatlandırma; eksik ve yanlışları önleyecek beceri, gayret ve organize bir sistem gerektirir.
• Fiyatlandırma pahalıdır; bu nedenle başarılı olabilmek için zamanı akıllıca ve etkin bir şekilde kullanmalıyız.
• Tecrübeye dayanarak tipik bir inşaat projesini aşağıdaki şekilde maliyet oranlarına ayırabiliriz:

Malzeme                %40 – 45

İşçilik                    %35 – 40

Makine-Ekipman       %8 – 10

Genel Giderler        %10 – 20

Kâr                        %10 – 15