Yapı İşletmesi

İnşaat İhaleleri ve Takım Organizasyonları

İnşaat işlerinde

1. a) Hizmet ürünü
2. b) Sonuç ürünü

vardır.

Hizmet ürünü (tasarım ve yapım, yönetim ihalesi vs.) aşağıdaki dört yaşam çevrimi evresi gibi evrelerden geçer.

1. Gelişme evresi

• Yüksek riskler
• Satışlara göre yüksek başlangıç maliyetleri.

2. Büyüme evresi

• Satış ve kârlarda artış, fiyatlarda düşüş görülür.

(Fiyatlardaki düşüş başka şirketlerle yarış ve maliyet azalmalarının birleşik etkisindendir.)

3. Olgunlaşma evresi

• Satış artışları önceki duruma göre yavaşlamıştır.
• Artan kapasite dolayısıyla fiyatlar düşer.

4. Düşüş evresi

• Piyasa talebi tatmin olmuştur.
• Endüstride kapasitesi fazlası mevcuttur.
• Fiyatlar istikrarını korur veya kâr marjıyla birlikte düşüşe geçer

İşin ihale stratejileri, inşaat sektöründe bir hizmet ürünü olarak, proje süreci hem yönetsel ve hem de sözleşmesel olarak organize edilebilmesi için değişik mekanizmalar sağlar.

İnşaat Hizmeti Satın Alma ve İnşaat İhaleleri

İnşaat sektöründe iki değişik piyasa yapısı vardır.

(a) İhale yoluyla yapım

• Rolleri ve sorumlulukları sözleşmesel olarak tanımlamış tarafların teşkil ettikleri organizasyonlar bir proje doğrultusunda bir yapının veya tesisin inşa yapan şirketi içerir.
• Fiyat belirlenmesi metodu, üretimden önce müteahhit fiyat belirlediği endüstriyel üretimin tersidir.
• Böyle bir piyasa yapısında inşa edilmiş yapılar (sonuç ürünü) işveren tarafından önceden belirlenir.

(b) Spekülatif yapım

• Tahmin yürütmeyi, cevap vermeyi veya talep yaratmayı içerir.
• Müteahhitlik aktivitesi piyasa tahminini içerir (piyasa araştırması, finansman paketleri hazırlamak gibi)

İnşaat hizmeti satın alma stratejileri, işveren adına proje sürecini yürütmek için kurulmuş; yönetsel ve idari çerçeve aracılığı ile bir yapıyı elde etmek için piyasada işveren için mevcut olan seçeneklerdir. İnşaat hizmeti satın alma opsiyonları (seçenekler); idare, idare müşavirleri ve yüklenici arasında organizasyonel, yönetsel, idari ve risk ilişkileri kurarlar. İlaveten, ihalelerde her hizmet satın alma seçeneği ayrıca müteahhidin karşılaştığı piyasa yapısını da değiştirir.

İhale stratejisi; bir müteahhidin seleksiyonu, seçimi ve görevlendirilmesi ile ilgili piyasa mekanizmasıdır. Müteahhit seleksiyonu ile ilgili iki ana yaklaşım vardır:

 Müzakere yolu ile (sadece bir müteahhit sürece dâhil edilmiştir)

• Yarışma(rekabet) yolu ile
• Açık yarışma ihalesi (bütün müteahhitlere açık)
• Selektif (tek basamak) yarışma ihalesi (normal olarak 6–8 müteahhit arasında yapılır ve ön elemeye dayandırılır ki işin yapılması ehliyetli şirketlere kalsın)
• İki Basamaklı İhale:

İlk etapta Selektif rekabeti – yarışmayı –   birleştirme ve ikinci etapta ise müzakere esasına dayanır. Özet olarak iki basamaklı ihale sisteminin işlevi aşağıda verilmiştir.

1.etap: Seçilmiş müteahhitler ihaleye davet edilir. Teklifler geçici bir keşif cetveline göre verilir (ön proje esas alınır).

2.etap: Başarılı teklif veren projenin detaylandırılması işine bir takım elemanı gibi dâhil edilir. Detaylandırılmış proje ve programın keşif cetveli hazırlanır ve başarılı teklif veren şirket tarafından fiyatlandırılır (kullanılabildiğince 1. etaptaki fiyatlar kullanılır; olmayan fiyatlar ise orijinal teklifteki esaslara sadık kalarak müzakereye açılır).

 1. ve 2. etap prosesinin (sürecinin) neticesi projenin fiyatıdır.

Bu ihale türünün en önemli avantajı müteahhidin en azından projelendirme prosesinin bir bölümüne entegrasyonunun sağlanmış olmasıdır. 1960’ların sonlarında İngiltere’de uygulanmaya başlayan bu ihale sistemi müteahhidin ihale prosesine entegrasyonunun ilk yaklaşımıdır.

Seri İhale Usulü: 

Bu ihale türü benzer projelerin tekliflerinin alınmasında kullanılır. Müteahhitler, geçici keşif cetveline göre ihaleye katılırlar ve genellikle de en ucuz teklif kabul edilir.

İhale öncesi adedi, zamanlaması ve ebadı teklif verenlere bildirilir ve geçici keşif cetvelindeki teklif fiyatları birkaç proje için kullanılır.

Bu ihale türünde müteahhitle taşeronlar, makine parkı, iş programı vs. ile ilgili olarak serideki her projenin projelendirmesi sırasında tartışma imkânı vardır.

Müzakere Yoluyla İşin İhalesi:

Bu usulde herhangi bir yarışma söz konusu değildir. Müteahhidin saygınlığı ve itibarından ötürü seçilmesi söz konusudur. İşin fiyatı, İşveren ile Müteahhidin müzakere etmesiyle mutabakat sağlanarak belirlenir. Müteahhidin İşveren ile entegrasyonu (bütünleşmesi) bu uygulamayla en yüksek seviyesine ulaşabilir.

Sözleşmesel Düzenlemeler

 Sözleşmesel düzenlemeler, piyasa mekanizmaları inşaat hizmeti satın alma ve ihale stratejilerini kapatan son halkayı teşkil eder. Bu üç strateji, proje yapım süreci ve onun yaşam çevrimi içinde ilgili tarafları bir arada tutan talep tarafı seçimleridir. Sözleşmesel düzenlemeler İşveren, İşveren Müşavirleri ve Müteahhit arasındaki ilişkiyi resmileştiren hukuki çerçeveyi temin ederler. Bir otoyol projesi örneğinde bir sözleşme aşağıdaki bölümlere ayrılır:

1. Teknik Şartnameler
2. Birim Fiyat Tarifleri
3. Keşif Cetvelleri
4. Sözleşme Şartları