Yapı İşletmesi

İnşaat İhaleleri

İnşaat sektöründe iki değişik piyasa yapısı vardır.

İhale yoluyla yapım

• Rolleri ve sorumlulukları sözleşmesel olarak tanımlamış tarafların teşkil ettikleri organizasyonlar bir proje doğrultusunda bir yapının veya tesisin inşa yapan şirketi içerir.
• Fiyat belirlenmesi metodu, üretimden önce müteahhit fiyat belirlediği endüstriyel üretimin tersidir.
• Böyle bir piyasa yapısında inşa edilmiş yapılar (sonuç ürünü) işveren tarafından önceden belirlenir.

Spekülatif yapım

• Tahmin yürütmeyi, cevap vermeyi veya talep yaratmayı içerir.
• Müteahhitlik aktivitesi piyasa tahminini içerir (piyasa araştırması, finansman paketleri hazırlamak gibi)

İnşaat hizmeti satın alma stratejileri

İşveren adına proje sürecini yürütmek için kurulmuş; yönetsel ve idari çerçeve aracılığı ile bir yapıyı elde etmek için piyasada işveren için mevcut olan seçeneklerdir. İnşaat hizmeti satın alma opsiyonları (seçenekler); idare, idare müşavirleri ve yüklenici arasında organizasyonel, yönetsel, idari ve risk ilişkileri kurarlar. İlaveten, ihalelerde her hizmet satın alma seçeneği ayrıca müteahhidin karşılaştığı piyasa yapısını da değiştirir.

İhale stratejisi

Bir müteahhidin seleksiyonu, seçimi ve görevlendirilmesi ile ilgili piyasa mekanizmasıdır. Müteahhit seleksiyonu ile ilgili iki ana yaklaşım vardır:

 Müzakere yolu ile (sadece bir müteahhit sürece dâhil edilmiştir)

• Yarışma(rekabet) yolu ile
• Açık yarışma ihalesi (bütün müteahhitlere açık)
• Selektif (tek basamak) yarışma ihalesi (İdare, selektif ihaleyi ön elemeyle belirlediği 6–8 ehliyetli müteahhit arasında yapar ve böylece işi uzman firmalara bırakır.)
• İki Basamaklı İhale:

İlk etapta Selektif rekabeti – yarışmayı –   birleştirme ve ikinci etapta ise müzakere esasına dayanır. Özet olarak iki basamaklı ihale sisteminin işlevi aşağıda verilmiştir.

1.etap: İdare, seçilmiş müteahhitleri ihaleye davet eder. Müteahhitler tekliflerini, ön projeye dayanan geçici bir keşif cetveline göre hazırlar.

2.etap: İdare, başarılı teklif vereni projenin detaylandırılması sürecine bir ekip üyesi olarak dâhil eder. Proje ve program detaylandırıldıktan sonra keşif cetvelini hazırlar. Ardından, başarılı teklif sahibi firma bu cetveli fiyatlandırır. Firma, mümkün olduğunca 1. etaptaki birim fiyatları kullanır; cetvelde yer almayan kalemleri ise orijinal teklif esaslarına bağlı kalarak müzakereye açar.

 1. ve 2. etap prosesinin (sürecinin) neticesi projenin fiyatıdır.

İdare, bu ihale türü sayesinde müteahhidi projelendirme sürecine erken aşamada dahil eder ve böylece sürecin daha uyumlu ilerlemesini sağlar. 1960’ların sonlarında İngiltere’de uygulanmaya başlayan bu ihale sistemi müteahhidin ihale prosesine entegrasyonunun ilk yaklaşımıdır.

Seri İhale Usulü: 

İdare, bu ihale türünü benzer projelerin tekliflerini almak için kullanır. Müteahhitler, geçici keşif cetveline göre teklif verir; idare ise genellikle en düşük teklifi seçer.

İhale öncesinde, teklif verecek firmalara proje adedini, zamanlamasını ve boyutlarını bildirir. İdare, geçici keşif cetvelinde sunulan birim fiyatları birden fazla projede uygular.

Bu ihale türünde müteahhitle taşeronlar, makine parkı, iş programı vs. ile ilgili olarak serideki her projenin projelendirmesi sırasında tartışma imkânı vardır.

Müzakere Yoluyla İşin İhalesi:

Bu usulde herhangi bir yarışma söz konusu değildir. Müteahhidin saygınlığı ve itibarından ötürü seçilmesi söz konusudur. İşveren ve müteahhit, fiyatı müzakere ederek birlikte belirler. Bu yöntem, müteahhidi işverene en üst düzeyde entegre etme imkânı sunar.

Sözleşmesel Düzenlemeler

 Sözleşmesel düzenlemeler, piyasa mekanizmaları inşaat hizmeti satın alma ve ihale stratejilerini kapatan son halkayı teşkil eder. Bu üç strateji, proje yapım süreci ve onun yaşam çevrimi içinde ilgili tarafları bir arada tutan talep tarafı seçimleridir. Sözleşmesel düzenlemeler İşveren, İşveren Müşavirleri ve Müteahhit arasındaki ilişkiyi resmileştiren hukuki çerçeveyi temin ederler. Bir otoyol projesi örneğinde bir sözleşme aşağıdaki bölümlere ayrılır:

1. Teknik Şartnameler
2. Birim Fiyat Tarifleri
3. Keşif Cetvelleri
4. Sözleşme Şartları

Kaynak:

AKBIYIKLI, R. (2017), “İnşaat Yönetimi – Metraj ve Maliyet Hesapları”, Genişletilmiş 3. Baskı, 803 sayfa, Birsen Yayınevi, İstanbul.