Yapı Teknolojisi

Yapının Yapılacağı Arazinin Tespiti (İmar Durumu)

 Yapının yapılacağı arazi tespit edilirken veya var olan bir araziye yapı yapılırken, kanunlarla ve yönetmeliklerle belirlenen kurallara uyulması gerekmektedir. Arazinin kullanım amacına göre;

• Mücavir olan içinde veya dışında olduğu
• İmar planının olup olmadığı
• Tarım arazisi olup olmadığı
• Sanayi arazisi olup olmadığı
• Sulama arazisi olup olmadığı
• Kıyı kanunlara uygun olup olmadığı, dikkat edilecek en önemli konulardır.

Eğer konut için bir yapılaşma yapılacaksa konuta göre, sanayi için ise sanayi yapılaşmasına uygun olarak kanun ve yönetmelikler ışığında yapılaşma yapılır. Ayrıca 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydıyla 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi kanunu ve 3030 sayılı Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi hakkında kanun ile diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.

Mücavir alan içerisinde ise Belediyeler, mücavir alan dışında ise il özel idareleri tarafından tüm işlemler yürütülerek onaylatılır. 5302 sayılı il özel idaresi kanunu gereğince belediye ve mücavir alan sınırları dışında yapılacak her türlü imar ile ilgili iş ve işlemler il özel idarelerine devredilmiştir. Bu kapsamda; 3194 sayılı imar kanunu ve bu kanuna dayanılarak çıkartılan yönetmelikler kapsamında Belediyeler ve özel idareler tarafından yürütülmektedir.

Ancak bazı özel idareleri tarafından Su ve Orman Bakanlığı’nın olurları ile 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı (ÇDP) yürürlüğe girmiş, her türlü imar işleri söz konusu ÇDP kullanım kararları ve plan hükümlerine göre yürütülmeye başlanılmıştır.    İmar mevzuatları;

• 3194 sayılı İmar kanunu (Ek:1)
• Yerel yönetimlerce hazırlanan tip imar yönetmelikleri
• Plansız alanlar yönetmeliği, çerçevesinde detaylı olarak anlatılmaktadır.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği;

• Yerleşik alan içi: Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında uygulanacak esasları
• Yerleşik alan dışı: Belediye mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan (iskân dışı) alanlarda uygulanacak esasları, olarak düzenlenmiştir.

Belediye mücavir alan dışında planı bulunmayan köy ve mezralarda yapılaşma;

• Köy yerleşik alan sınırı:

Köy ve mezraların ibadet yeri, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlar tarafından, yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alandır.

• Köy yerleşik alan civarı :

Köy yerleşik alan sınır çizgisi ile 100 metre dışından geçirilerek alan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisinde karara bağlanan sınırları içinde kalan alan köy yerleşik alan civarıdır.

Köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Plansız Alanlar Yönetmeliği” nin 57. Maddesine göre yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine tabi değildir. Ancak yapı projelerinin, Fen ve Sağlık kurallarına uygun olduğuna dair Valilik (İl Özel İdaresi)  görüşü alınmasından sonra muhtarlık tarafından izin verilir. Bu izne uygun olarak yapının inşa edilmesi şarttır.

Köy yerleşik alan sınırları dışındaki yapılaşma 3194 sayılı imar kanunun “Plansız alanlar Yönetmeliği” nin 63. Maddesine göre; köyün yerleşik alan sınırı dışında ancak köyün idari sınırları içerisinde il özel idaresinin yetki alanında kalan yerlerde yapılmak istenen her türlü yapı için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (İskan Ruhsatı) alınır.

Köy yerleşik alan sınırı dışında kalan alanlarda yapılacak yapılar ruhsata tabi olup, toplam inşaat alanı 500 m² geçmeyen yapılar yapı denetime tabi değildir. Fenni mesuliyet proje mükelleflerince üstlenilebilir. (Çevre Şehircilik Bakanlığına ait 648 sayılı KHK)

3194 sayılı imar kanunun 31. Maddesi gereği; inşaatın bitme günü, yapı kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen yapılar ve alınmayan yapılar da izin alıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerden faydalandırılmazlar. Ancak kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetten istifade ettirilir.

Yapı ruhsatı alınması müteakip iki yıl içinde inşaata başlanılması ve 5 yıl içinde yapı kullanım izninin alınması gerekmektedir. Aksi taktirde yapı ruhsatı iptal edilir. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir.

Tarım alanlarındaki yapılaşma taleplerinde tarım arazileri sınıflamasına göre Toprak Koruma Kurulu’nun görüşlerinin alınması zorunludur.

Yukarıda açıklananlar dışında yapılmak istenilen tesisler 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylandıktan sonra yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabidir. Bu ruhsatlar mücavir alan içerisinde ise belediyeler, dışında ise il özel idareleri tarafından verilir.

İfraz ve Tevhit İşleri;

Birleştirme (tevhit) Bakanlığın 2010/4 sayılı genelgesinde; “Birbirine bitişik birden çok parselin bir parsel haline dönüştürülmesini ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır.

Birleştirme (Tevhit); Tapu kütüğünün ayrı ayrı sayfalarında kayıtlı, birbirine bitişik, iki ya da daha fazla parselin, ilgilisinin talebi üzerine İmar Kanununun 15 ve 16’ncı maddelerince tek bir parsel numarası altında birleştirilerek, kütüğün ayrı bir sayfasına tescili ile tek bir tapuya bağlanmasıdır.

Ayrıma (İfraz); Tek parça olan bir taşınmazın iki ya da daha fazla parçaya ayrılmasıdır. Bakanlığın 2010/22 sayılı genelgesinde; “Bir parselin İmar Yasasının 15 ve 16’ncı maddeleri uyarınca iki ya da daha fazla parçalara bölünmesi işlemidir.” şeklinde tanımlanmıştır. Tapu kütüğünün müstakil bir sayfasında kayıtlı taşınmazın İmar Kanununun

15 ve 16’ncı maddelerince iki ya da daha fazla parçaya ayırarak, kütük sayfasına yeni oluşan her bir parçanın ayrı bir parsel numarası adı altında ayrı ayrı kaydedilmesidir.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğince üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda, ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel 5000 m² küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro ve tapulama haritalarında bulunan mevcut kadastro yoluna cephesi, yapılan ifrazdan sonra 25 metreden az olamaz. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleştirme oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz ayrıca ifraz işlemlerinde tarım il müdürlüğü görüşü alınmaktadır.

Tevhit işlemlerinde 5000 m² şartı aranmaz tevhit işlemlerinde parsellerin kamuya açık yola cepheli olması gerekmektedir.

Yapılacak olan yapının parsel içerisindeki yeri ve toplam inşaat alanı ve kat adeti hakkında bilgiler ilgili idarelerden (Belediyeler, İl özel idareleri ) imar durum belgesi alınarak arazi hakkında bilgiler elde edilir.

İmar işlerinde geçen bazı terimler ve tanımları ;

Nazım imar planı : Varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

Uygulama imar planı: Tasdikli hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

Yerleşme alanı: İmar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür. İmar adası: İmar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

İmar parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

Kadastro adası: Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

Kadastro parseli: Kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir.

Yapı: Karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.

Bina: Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.

Mücavir alan: İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlardır.

Çevre düzeni planı: Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır.

Fen adamları: Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makine, harita-kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.

Son nüfus sayımında  nüfusu 10000 aşan yerleşimlerin imar planlarının yaptırılması mecburidir. Tarım arazileri toprak kanununa ve arazi kullanımı kanununda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamaz.

Yapı Ruhsatı Alma Şartları;

İmar kanunu kapsamına giren bütün yapılar için ( imar kanunun 26. Maddesinde belirtilen istisnalar dışında ) belediye veya il özel idarelerinden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.

Yapı ruhsatı almak için belediye veya il özel idarelerine yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye tapu, mimari proje , elektrik ve tesisat projeleri , resim ve hesapları , röperli veya  yoksa ebatlı kroki ile bunlara ilaveten projeleri hazırlayan mimardan proje mükellefi olduğuna dair alınan belge ve arazinin zemin etüdü raporları  ekte sunulması gerekmektedir.