Yapı İşletmesi

Birim Fiyatlar

İnşaat sektöründe, teknolojik gelişmelere paralel ortaya çıkan yeni malzeme ve yapı elemanları ile yapım teknikleri, yapı maliyet tahminlerinin her aşamada yapılmasını gerekli kılmaktadır.

Ülkemizde, maliyet belirleme yönteminin, başta Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olmak üzere kamu tarafından üretilen birim fiyat sistemine dayanmakta olduğu ve sektörün maliyet analizlerini, büyük oranda bu sistemle yaptığı bilinmektedir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yüksek Fen Kurulu Başkanlığınca her yıl yayınlanan ‘İnşaat ve Tesisat Birim Fiyatları’ tarif ve analizleri ile yapı yaklaşık birim maliyetleri ve fiyat artış oranlarının tarihçesi, hukukî dayanağı, oluşturma yöntemi, kullanım süreçleri ve dış ülkelerde birim fiyat uygulamaları bu çalışmanın kapsamını oluşturmaktadır.

Tanımı

Bir ürünün biriminin fiyatına  birim fiyat  denir.

Mal ve hizmetlerin, piyasa içindeki değişim değerinin belirlenmesi için bir değişim ölçüsü olarak fiyat belirleme usullerine her ülkede başvurulmaktadır.

Piyasalar her ne kadar serbest bırakılsalar da kamu yönetimleri fiyat belirleme hususundaki politikalarını terk etmemişlerdir. Rekabet politikalarının ülkeler nezdinde ağırlıklı olarak benimsenmesiyle birlikte, rekabet koşullarının düzenlenmesi için uygulanan çeşitli yöntemler içinde birim fiyat konusu da yer almaktadır.

Tarih boyunca, piyasalardaki fiyat değişmelerinin veya arz/talep dengelerinin olumsuz olarak etkilendiği dönemlerde, mal veya hizmetlerin alım ya da satım fiyatlarının belirlenmesi için özel kurallar geliştirilmiştir.

Osmanlı İmparatorluğu döneminde de kadılık ve ihtisab müesseselerinin, “narh” uygulamaları olduğu bilinmekte olup bu uygulama bazı mallarda hâlâ devam etmektedir.  Narh; çarşıda, pazarda satılan her türlü mal için resmî makamlarca fiyat belirlenmesi anlamına gelmektedir. Fiyatlara narh konması, karaborsayı önleyici bir müeyyide olarak kabul edilebilir.

Önemi

Yüksek Fen Kurulu Başkanlığı ve Bakanlıkça verilen yetki çerçevesinde ilgili diğer idarelerce hazırlanan ve her yılbaşından geçerli olmak üzere yayımlanan “Tarif, Analiz ve Birim Fiyatlar”; 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre ihale edilen ve halen yürütülmekte olan yapım işlerinde zorunlu olarak kullanılmaktadır.

İmalat miktarları ve birim fiyatların yer aldığı keşif cetvelleri üzerinden tenzilat yapılmak suretiyle 2886 sayılı Kanuna göre ihale edilen bu işlerde; İnşaat ve Tesisat Birim Fiyatları ve Tarifleri Sözleşmesi ekine konulmakta ve gerçekleştirilen imalatların bedeli uygulama yılında yayımlanan birim fiyatlar kullanılarak hesaplanmaktadır. Ayrıca bu sözleşmelerde, ana inşaat malzemelerinin yıl içinde artan fiyatları, fiyat farkı kararnameleri gereği ilave olarak ödenmektedir.

Yapıların planlanması, tasarımı ve inşası süreçlerinde maliyet tahminlerinin güvenilir kaynaklardan sağlanan, olabildiğince doğru ve gerçekçi verilerle yapılabilmesi önem taşımakta, inşaat yatırımının çok çeşitli imalat ve malzeme girdisinden oluşması nedeniyle maliyet tahminlerinin gerçekçi analizlere dayandırılabilmesi ve mevcut kaynakların etkin ve verimli kullanılması önemli bir konu olarak görülmektedir.

Çeşitleri

İnşaat ve Tesisat Birim Fiyatları aşağıdaki bölümlerden müteşekkil olarak yayımlanmaktadır.

• İnşaat Birim Fiyatlarına Esas İşçilik-Araç ve Gereç Rayiç Listeleri
• İnşaat Birim Fiyat Tarifleri Eki Fiyat Listesi
• Sıhhi Tesisat Birim Fiyat ve Tarifleri Ø Kalorifer Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Müşterek Tesisat Birim Fiyat ve Tarifleri
• Havalandırma ve Klima Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Otomatik Kontrol Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Brülör Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Mutfak Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Çamaşırhane Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Soğutma Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Hastane Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Yangından Korunma Donanım ve Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Kuvvetli Akım İç Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Zayıf Akım Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Telefon Santralleri Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Asansör ve Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Dizel Elektrojen Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri
• Yıldırımdan Korunma Tesisatı Birim Fiyat ve Tarifleri

Ayrıca, uygulamayı yönlendirecek genel notlar ve açıklama kısımları kitapta yer almakta ve her bölümde yer verilen iş kalemlerinin uygulama şartları için maddeler hâlinde hükümler bulunmaktadır.

İnşaat birim fiyatlarına ait tarif ve analizler, yayımlanan kitabın içerisinde bulunmamakta ancak; elektronik ortamda kullanıcıların hizmetine sunulmaktadır. Makine ve elektrik tesisat kalemlerine ait tarifler ve analize esas montaj bedelleri kitapta yer almaktadır.

Birim fiyat analizlerinin son satırında gösterilen kâr ve genel masraf oranı 1957 yılında Bayındırlık Kurulu’nca alınan bir kararla, % 15’ten % 25‘e çıkarılmış olup hâlen analizlerimizde bu oran kullanılmakta ve genel olarak, % 25 oranının % 10’u yüklenicilik kârı, % 15’i genel giderler karşılığı olarak uygulanmaktadır.

Birim Fiyat Elamanları

Birim fiyatlar aşağıdaki dört değişkenden oluşmaktadır.

Gereç Giderleri

Yapı için gerekli olan inşaat malzemelerine yapılan ödemelerdir.

İşçilik Giderleri

İnşaat işlerinde çalışan işçi ve ustalara yapılan ödemelerdir.

Taşıma Giderleri

Yapı için gerekli olan inşaat malzemelerinin fabrika ve ocaklardan şantiyeye taşınması için yapılan ödemelerdir.

Genel Gider ve Kâr

Vergiler, SSK primleri, büro, personel giderleri vb. giderler; genel giderleri oluşturur. Kâr ise yapı maliyetinin %25 ‘i olarak öngörülmektedir.

Birim Fiyat Cetvelleri

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yüksek Fen Kurulu Başkanlığınca her yıl yayınlanan ‘İnşaat ve Tesisat Birim Fiyatları’ kitabında bulunan Birim Fiyat Cetveli aşağıdaki örnekteki gibidir.

Tablo 1: Birim fiyat cetveli

Birim Fiyatların Hesaplanması

Bakanlığa ait rayiç ve birim fiyatlar, kurulca çok kapsamlı araştırma, inceleme ve değerlendirmeler sonucu her yılbaşından geçerli olmak üzere hazırlanarak yayımlanmaktadır.

Bu hazırlıklar çerçevesinde yapılan çalışmalarla, yıl içindeki fiyat hareketlerinin de dikkate alındığı veri toplama, fiyat tespit ve analiz süreci tamamlanarak makul, güvenilir, uygulanabilir ve kabul edilebilir nitelikte, piyasadan elde edilen gerçek verilere dayanan ve en uygun şartları barındıran değerlere ulaşılmaktadır.

İmalat kalemlerine etki eden ham madde fiyatları ve işçilik dâhil çok sayıda parametrenin gözetildiği ve gerektiğinde belgelendirildiği bu çalışmanın sonucunda bulunan rayiç ve birim fiyat verileri, kurul tarafından değerlendirilmekte ve sonuçların gerçek piyasa koşullarını yansıtmasına özen gösterilmektedir.

Mali, ticari endişeler ve diğer olumsuz etkilerin varlığı dikkate alındığında, güvenilir nitelik ve sayıdaki verilere ulaşmanın güçlüğü bilinmektedir. Piyasaya yeni arz edilecek aynı kategorideki malzemelerin arzını engelleme veya eş değer ürünlerin piyasadan çekilmesi amacına matuf olarak gönderilen düşük fiyat listeleriyle, yayımlanan birim fiyatları yıkıcı rekabetin aleti hâline getirme isteklerinin de yaşandığı serbest piyasa koşullarında, bu aldatıcı verilerin fark edilerek ayıklanması önemli olmaktadır.

2003 öncesinde sözleşmeye bağlanan çok sayıdaki işin hâlen devam ediyor olması ve bu işler için her yıl yayımlanan rayiç ve birim fiyatlara ihtiyaç duyulması nedeniyle, malzeme fiyat farkı alan kalemler dâhil bütün iş kalemlerinin fiyatının belirlenmesinde, devam eden sözleşmelerin iç dengesinin bozulmamasına ayrıca dikkat edilmektedir.

2003 sonrasında, 4734 sayılı Kanun gereği yüklenici teklifiyle iş kalemlerine ait fiyatlar oluşturuluyor ise de idarelerce imalat tariflerinin ve yaklaşık maliyetin, yayımlanan birim fiyat, tarif ve analizlere göre yapılıyor olması, verilen teklif ve analizlerin gerçekliğinin sorgulanabilmesi için de yine, oluşturulan birim fiyat sistemine gittikçe artan oranda ihtiyaç duyulması, çalışmalarda azami özenin gösterilmesini gerekli kılmaktadır.

Kamu kaynaklarının verimli kullanılması için yenilikçi ürünlerin, yerli malzemelerin teşvik edilmesi ile kullanımı yaygınlaşan yeni imalatlar için yapım şartları, tarif ve analizlerin yeniden oluşturulma ihtiyacına yönelik olarak mevcut birim fiyat ve rayiçlerin sayısı her yıl arttırılmakta, ayrıca bu imalatlara ilişkin ilave analizler hazırlanmaktadır.

Hazırlık aşamaları genel olarak aşağıdaki şekilde belirtilebilir:

Hazırlık aşamaları

Bu çerçevede;

• Üreticiler tarafından yapılan başvurular ile yeni teknolojiler gereği olarak listelere dâhil edilmesi düşünülen malzemeler, firma tarafından verilen teknik bilgi, belge, sertifikalar ile elde edilen diğer dokümanlar üzerinden kurul teknik uzmanlarınca incelenir. Ürünlerle ilgili değerlendirilme sonuçları kurula sunulmak üzere hazırlanır.
• Üretici ve pazarlayıcı firmaların, sektördeki dernek ve birliklerin, ticaret ve sanayi odalarının ve kamu kurumlarının ürettikleri ve pazarladıkları malzemelerin fiyatlarını bildirmeleri başkanlık tarafından resmi yazı ile istenir.
• Yazışmalar sonucunda elde edilen veriler, iller programı veri tabanından çalışma tablolarına aktarılan ve piyasadan fiilen elde edilen veriler tablolara işlenerek rayiç ve birim fiyatların tespitine yönelik değerler oluşturulur.
• Fiyat verileri ile rayiç ve birim fiyat listelerinde yer almak için başvurusu yapılan malzemelere ait rayiç, analiz ve birim fiyatlar, Birim Fiyat Çalışma Grubu tarafından tasnif ve ön değerlendirmeye tabi tutulur.
• Birim Fiyat Çalışma Grubu tarafından tasnif ve ön değerlendirmeye tabi tutulan rayiç, analiz ve birim fiyat verileri ile listelere girmek üzere incelemesi tamamlanan ürünlerin değerlendirilme sonuçları kurula sunulur, Kurul tarafından değerlendirilerek karara bağlanır.

İş süreçleri şematik olarak aşağıdaki gibidir:

Fiyat tespit sürecinde;  üretici, dağıtıcı ve satıcı firmalar ve temsilcileri (üyesi bulundukları dernekler, birlikler, sivil toplum kuruluşları) ile her yıl yaklaşık 200 toplantı gerçekleştirilmektedir.

Kamu sektörü dâhil yüzlerce yazışma yapılmakta üretim ve satım noktalarında veri tespitleri, fuar ziyaretleri, web siteleri ve çok sayıda görüşmeler sonucunda her yıl elde edilen yaklaşık 300.000 adet nitelikli fiyat verisi değerlendirilmek üzere çalışma tablolarına aktarılmaktadır.

Herhangi bir yeni imalat kaleminin birim fiyatı oluşturulmak istenildiğinde, öncelikli olarak o imalatın süreçleri belirlenmekte ölçü ve tarifi yapılmaktadır. Daha sonra imalat yerinde ve esnasında tutulan işçilik ve makine çalışma puantajları ile kullanılan girdilerin cins ve miktarlarının tespiti yapılarak imalata ait analiz ve yardımcı analizler oluşturulmaktadır. Bu analizlerde yer verilen girdi miktarları ile rayiçleri çarpılmak suretiyle bedel bulmakta; bu bedele genel giderler ile yüklenicilik kârı karşılığı ( % 25) ilave edilerek imalat kaleminin birim fiyatı belirlenmektedir.